![[personal profile]](https://www.dreamwidth.org/img/silk/identity/user.png){kind=small}
akouzЧетыре с половиной года назад я заделался домовладельцем. Наслушался с одной стороны сладких песен о том, что, мол, недвижимость всегда растет в цене, а с другой стороны страшилок, что, мол, надвигается мировой кризис и всем будет пипец, особенно США. Логично предположить, что их сателлитам тоже должен придти пипец, включая Австралию. Прикинул, что до пенсии мне еще пахать и пахать (в Австралии пенсионный возраст с 67 лет), но при этом правительство платить пенсию не обещает, говорит: "много вас, бэбибумеров, родившихся в 50-е, на всех денег не хватит, копите себе на пенсию сами". И купил домовладение в одном из захудалых южных районов Аделаиды.
Купил, естественно, для того, чтобы сдавать. Идея такова: берешь заем в банке на полную стоимость дома, сдаешь жильцам, они платят ренту, эту ренту отдаешь банкам в уплату за проценты с займа. Обычно ренты на покрытие банковского процента не хватает, рента покрывает примерно 3/4, поэтому разницу доплачиваешь банку с зарплаты, а доплачиваемую сумму относишь к убыткам и списываешь с налогов. Налог в Австралии прогрессивный, если зарплата более-менее приличная, то со значительной части дохода (зарплаты) в налог уходит 47%, так что списывание налога - совсем не глупая идея, "негатив гиринг" называется (буквально: "отрицательная передача", это в том смысле, что "отрицательный доход"). При этом дом растет в цене, как уверяют агенты по продаже недвижимости - в среднем на 7%...10% в год, поэтому лет через 7-10-12 цена на дом удваивается. Тогда продаешь дом, выплачиваешь банку занятую сумму полностью, с прибыли платишь налог и живешь на вырученные деньги вместо пенсии.
Домик мы купили, на наш взгляд, неплохой. Цена 250 тыс. (со всякими налогами и пр. реально он нам обошелся примерно в 270), участок 6 соток, в доме 3 спальни, два гаража, и т.п. Не новый, 60-х годов постройки, одноэтажный кирпичный. Ближайший могучий торговый центр в пределах пешей досягаемости, школа рядом, электричка в 5 минутах ходьбы (но шума от нее нет), скоростное шоссе рядом, до моря полтора километра. До центра Аделаиды 25 километров, из них половина - по скоростному шоссе без пробок. Аделаида растет, и нам представлялось, что дома в этом районе тоже будут расти в цене.
Так было в теории. На практике все оказалось немного иначе. Главная проблема оказалась в нас самих. "Не приспособлены мы, кролики, для ползанья" (с). Домовладелец должен иметь характер фельдфебеля и строить жильцов по ранжиру, за малейшую провинность - розги и карцер. А наше проклятое демократическое воспитание, привитое во времена тоталитарного советского детства человеколюбие, сочувствие к малоимущим и т.п., сыграли с нами злую шутку.
Купил, естественно, для того, чтобы сдавать. Идея такова: берешь заем в банке на полную стоимость дома, сдаешь жильцам, они платят ренту, эту ренту отдаешь банкам в уплату за проценты с займа. Обычно ренты на покрытие банковского процента не хватает, рента покрывает примерно 3/4, поэтому разницу доплачиваешь банку с зарплаты, а доплачиваемую сумму относишь к убыткам и списываешь с налогов. Налог в Австралии прогрессивный, если зарплата более-менее приличная, то со значительной части дохода (зарплаты) в налог уходит 47%, так что списывание налога - совсем не глупая идея, "негатив гиринг" называется (буквально: "отрицательная передача", это в том смысле, что "отрицательный доход"). При этом дом растет в цене, как уверяют агенты по продаже недвижимости - в среднем на 7%...10% в год, поэтому лет через 7-10-12 цена на дом удваивается. Тогда продаешь дом, выплачиваешь банку занятую сумму полностью, с прибыли платишь налог и живешь на вырученные деньги вместо пенсии.
Домик мы купили, на наш взгляд, неплохой. Цена 250 тыс. (со всякими налогами и пр. реально он нам обошелся примерно в 270), участок 6 соток, в доме 3 спальни, два гаража, и т.п. Не новый, 60-х годов постройки, одноэтажный кирпичный. Ближайший могучий торговый центр в пределах пешей досягаемости, школа рядом, электричка в 5 минутах ходьбы (но шума от нее нет), скоростное шоссе рядом, до моря полтора километра. До центра Аделаиды 25 километров, из них половина - по скоростному шоссе без пробок. Аделаида растет, и нам представлялось, что дома в этом районе тоже будут расти в цене.
Так было в теории. На практике все оказалось немного иначе. Главная проблема оказалась в нас самих. "Не приспособлены мы, кролики, для ползанья" (с). Домовладелец должен иметь характер фельдфебеля и строить жильцов по ранжиру, за малейшую провинность - розги и карцер. А наше проклятое демократическое воспитание, привитое во времена тоталитарного советского детства человеколюбие, сочувствие к малоимущим и т.п., сыграли с нами злую шутку.
